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深圳再出手整治楼市:下架高价二手房源 针对热点区酝酿出台官方指导价

经济观察报 记者 陈博 伴随着深圳二手房挂牌价的水涨船高,一场监管风暴也在悄然掀起。

站上舆论风口的深圳光明区,在这一轮楼市专项整治行动中打出第一枪,经济观察报获悉,光明区住建局对区域内的四个热点楼盘口头传达了6.3万元/平方米“指导价”。

在深圳房地产发展史上,这是第一次官方对房价给出“具体”指导意见。当然,这一轮整治并不限于光明区,二手房热点片区里价格异常、明显偏离市场行情的二手盘源,均是本轮监管重点关注的对象。

主管部门还向各大房地产中介机构传达一个要求:下架高价房源。“通过中介机构对异常房源‘限流’,最终把购房需求导向符合正常市场价的楼盘。”这是深圳此轮行动的主要目的。

经济观察报记者采访中得知,深圳市房地产中介协会(以下简称“深房中协”)正对部分热点楼盘进行监测和整理,未来将定期分批公布异动楼盘名单,首份名单预计将于5月“出炉”。届时,深房中协也会将名单上报主管部门,作为官方决策的参考依据。

一位深房中协人士告诉经济观察报,名单将以楼盘、周边片区过往实际成交量价、整体报价、楼盘最高报价与最低报价之间的基差等指标作为考量标准。

一方面,将房源挂牌价与该小区平均报价进行横向对比;另一方面,调取近30天该小区报价以及成交价进行纵向对比。“如果挂牌价涨幅超过15%,一般就会被列入重点关注范围。”上述深房中协人士表示。

多位参与近期官方研讨会人士透露,深圳主管部门正在研究覆盖全市的二手房指导价制度,一旦实施,大概率不会公开发布具体文件,仅对实际交易进行干预。

经济观察报了解到,深圳更希望通过约谈、劝诫等方式提醒业主,并通过整治中介行业来杜绝恶意炒作、哄抬房价的乱象。但如果这轮整治行动仍不能遏制挂牌价虚高或炒作房价行为,后期官方才不排除出台二手房“指导价”并在备案网签层面采取手段。

挂牌价跳空上涨

3月9日前,深圳顶级豪宅深圳湾1号,一套178平方米房源挂牌1.2亿元,折算下来,单价达到67.4万元/平方米;3月9日后,这套房的挂牌价,一口气下降了6500万元。

4月28日,在深圳链家内网上,该房源挂牌价是5500万元,单价仍高达30.9万元/平方米。尽管经历一次“腰斩式”调价,但依然远高于去年10月13.9万元/平方米的均价。目前,这套房源已经从贝壳系的各大APP上下架。

二手房挂牌价大起大落的现象,同样出现在深圳西部多个豪宅楼盘。深房中协近日统计数据显示,位于深圳南山区的华润城,二期房源最高挂盘单价达到18.5万元/平方米。

去年,华润城二手房成交价普遍介于12-14万元/平方米之间。在贝壳、中原、Q房、乐有家、58同城、安居客等6大放盘平台上,近期华润城(二期)最高挂牌单价与挂牌均价相比,涨幅超过20%。

华润城(一期)的最高挂牌单价更是超过20万元/平方米,在深圳中原挂牌的一套报价最高房源,单价比该小区挂牌均价高出65.9%。过去30天,华润城(二期)零成交;一期成交两套。

不同片区业主之间的比对心理,让这场挂牌价跳空上涨“飓风”也吹向深圳东部一些区域。龙岗区的康桥紫郡,最近一周内,同一栋楼先后放出98平方米和93平方米两套二手房源,挂牌总价均为500万元,单价介于5.1-5.4万元之间。

贝壳找房信息显示,3月康桥紫郡的参考均价约4.5万元/平方米。“这两套房源业主都是典型的很有底气。”一名深圳链家经纪人员告诉经济观察报,近期康桥紫郡类似户型、楼层略低房源的挂牌价在430万元左右。而最新一单成交总价是403万元。

两相对比,这两套挂盘房源报价涨幅超过15%。正常情况下,业主报价是自愿原则,相比同小区同户型成交价略高。诚心出售房源挂牌价涨幅不会超过5%,过往,深圳二手房挂牌价涨幅也很少超过20%。

但在这一轮深圳楼市“躁动”中,二手房业主们敲定的价格涨幅动辄超过20%。

“我这边一部分业主,直接将放盘价格抬高50万元。”上述深圳链家经纪人员这段时间接触到的业主,普遍心理预期较高。

这些业主将报价对标深圳福田、南山、宝安等热点片区,“他们告诉我,其他片区近期房价都是五十万一百万地涨,为什么我们不能涨?”该链家经纪人员说。

位于深圳福田皇岗的一个二手盘,从3月底,500人的业主微信群开始热闹起来,话题重心均围绕在小区房价上。

3月,该小区二手成交均价徘徊在7.3万元/平方米左右。但深圳原特区外光明、龙岗等区域传来的7万元单价,触动了部分业主神经。4月中旬,一位业主在群里呼吁:不到10万元(每平方米)不出手,三三两两的小业主随即响应。

“我看涨到8万元(每平方米)就好了。”群里有其他业主提出。但立马遭到呼吁业主的反驳,“8万元(每平方米)算什么,龙岗很多二手盘都超过7万元(每平方米)了。”

当第二次遭遇质疑和异议,呼吁涨价的业主再次强调,“早就是10万+时代了,还在说什么8万,不卖。”

在深圳南山、福田、龙岗等片区的一些楼盘,最近类似博弈与呼吁经常发生。深房中协在调研中发现,4月起,深圳二手房放盘量大幅增加。以贝壳找房为例,3月10日,对外放盘量约3.6万套,到了4月15日,达到4.1万套。“这一操作手法与股市庄家抬价出货手段如出一辙,意在引导原本存观望态度的刚需购房者入市。”深房中协指出。

部分业主炒作、“跳空”报价的行动,一定程度上造就深圳房地产市场短期内热情。4月28日,深圳市住建局局长张学凡在参加《民心桥》直播时提到,从调查来看,确实存在部分业主挂牌价过高、严重背离市场行情的情况。他同时指出,不能以偏概全,挂牌不意味成交,挂牌价更不等于成交价

整治高价房源

过去的两周,深圳楼市各种话题一直高悬于舆论的风口浪尖,无论是一二手房市场表现出来的“超预期恢复”,还是央行介入督促商业银行自查经营贷违规流入楼市情况,始终是热议的话题。

4月18日,深圳住建局对外发声称,将加强房地产市场监管。在实操上,联合深圳市场监管局、公安局等相关部门,开展为期三个月的专项整治活动。整治的重点,直指虚假信息、恶意哄抬房价、违规经营等违法违规行为。

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